Apa itu BPHTB? Bagi sebagian orang, istilah BPHTB mungkin terdengar asing ditelinga. Padahal, BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Singkatnya, BPHTB ini adalah pajak yang harus dibayarkan oleh seseorang ketika melakukan pembelian properti, seperti rumah atau apartemen.
Namun, tahukah kamu bahwa BPHTB ini sebenarnya memiliki peran penting dalam perekonomian Indonesia? BPHTB merupakan salah satu sumber pendapatan asli daerah, di mana pajak ini dibagi secara proporsional kepada Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/Kota. Dengan begitu, BPHTB membantu membiayai pembangunan di daerah, seperti pembangunan infrastruktur dan fasilitas publik lainnya.
Kendati demikian, masih banyak orang yang belum mengetahui dengan jelas tentang BPHTB ini. Tak sedikit pula yang kadang merasa kesulitan saat mengurus pembayaran pajak tersebut. Nah, untuk itu, dalam artikel ini kita akan membahas secara detail tentang apa itu BPHTB, mulai dari definisi hingga aturan dan proses pembayaran yang harus diketahui. Yuk, simak artikel selengkapnya!
Pengertian BPHTB
BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pajak ini dikenakan atas setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi ataupun badan yang meliputi hak milik, hak pakai, atau hak sewa atas tanah dan/atau bangunan. BPHTB diberikan kepada pemerintah daerah untuk meningkatkan pendapatan daerah guna mendukung pembangunan infrastruktur dan pembangunan lainnya yang belum terpenuhi.
Cara menghitung BPHTB
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang harus dibayar oleh seseorang atau badan usaha yang membeli atau menerima hibah atas hak atas tanah dan/atau bangunan. Sebelum membahas cara menghitung BPHTB, ada baiknya kita mengetahui faktor apa yang memengaruhi besarnya pembayaran BPHTB.
Faktor-faktor yang memengaruhi besarnya pembayaran BPHTB antara lain:
- NJOP, yakni nilai jual objek pajak yang dihitung berdasarkan data yang dikeluarkan oleh pemerintah setempat
- NJKB, yakni nilai jual pasar objek pajak yang dihitung berdasarkan harga pasar aktual atau yang dapat dipertanggungjawabkan
- PPN, yakni Pajak Pertambahan Nilai
- PPh, yakni Pajak Penghasilan
Cara menghitung BPHTB
Untuk menghitung BPHTB, Anda dapat menggunakan rumus sebagai berikut:
BPHTB = NJOP atau NJKB x NJOPTKP x Tarif BPHTB
Dalam rumus tersebut, NJOPTKP adalah Nilai Jual Objek Pajak yang tidak Kena Pajak. Sedangkan Tarif BPHTB diatur oleh pemerintah dan dapat berbeda-beda di setiap daerah.
Menghitung NJOP
Jika kita menggunakan NJOP sebagai dasar penghitungan BPHTB, maka besarnya pajak yang harus dibayar ditentukan oleh nilai jual objek pajak. Biasanya, NJOP didasarkan pada luas tanah dan bangunan, lokasi, dan tahun pembangunan. Untuk menghitung NJOP, dapat menggunakan rumus sebagai berikut:
| Faktor Penghitungan NJOP | Rumus |
|---|---|
| Luas Tanah (m2) | Harga per m2 x luas tanah |
| Luas Bangunan (m2) | Harga per m2 x luas bangunan |
| Lokasi | Harga per m2 x luas tanah/bangunan x faktor lokasi |
| Tahun Pembangunan | Harga pembangunan x faktor tahun pembangunan |
Setelah menghitung semua faktor di atas, total nilai jual objek pajak adalah jumlah dari semua nilai tersebut.
Dalam menghitung BPHTB, pastikan Anda sudah memahami faktor-faktor dan rumus yang berlaku di daerah Anda, serta pastikan Anda telah memenuhi kewajiban pembayaran BPHTB dalam jangka waktu yang ditentukan. Dengan demikian, Anda dapat terhindar dari sanksi atau denda yang mungkin dikenakan oleh pemerintah.
Syarat dan Ketentuan BPHTB
Bagi warga Indonesia yang ingin membeli atau menjual rumah atau tanah, maka BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak yang harus dibayarkan. Namun, sebelum membayar pajak ini, ada beberapa syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi:
- Surat Keterangan Pajak Terutang (SKPT) dari pihak Pajak Daerah setempat harus ada dan sah
- Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang dan Tahunan (SPPT PBB) dengan kondisi lunas atau tidak terhutang
- Cek fisik dari objek yang akan diperoleh atau dijual. Cek ini bertujuan untuk mengetahui apakah fasilitas-fasilitas yang terdapat pada rumah sudah siap fungsi atau belum. Fasilitas seperti air, listrik, dan jaringan internet merupakan fasilitas-fasilitas penting yang harus disediakan.
Instrumen yang digunakan untuk menghitung nilai BPHTB
Selain syarat dan ketentuan di atas, pengisian formulir dan pembayaran BPHTB juga merupakan persyaratan yang harus dipenuhi. Formulir yang diisi adalah formulir PPH dan pembayaran dilakukan melalui bank yang ditunjuk oleh pemerintah. Berikut adalah instrumen yang digunakan untuk menghitung nilai BPHTB:
| Nilai Transaksi | Persentase BPHTB |
|---|---|
| Dibawah 100 juta | 5% |
| 100 juta – 250 juta | 10% |
| 250 juta – 1 miliar | 15% |
| Diatas 1 miliar | 20% |
Jika nilai transaksi tidak dapat ditentukan, maka nilai BPHTB dihitung dari harga jual objek pajak. Pajak harus dibayar dalam waktu 14 hari sejak tanggal terbit SPPT dan SKPT. Jika pada akhir masa pembayaran BPHTB belum terbayar, maka pihak Pajak Daerah akan memberikan sanksi administratif dan/atau sanksi denda. Oleh karena itu, pastikan untuk memenuhi semua syarat dan ketentuan BPHTB sebelum membeli atau menjual rumah atau tanah.
Sanksi Pelanggaran BPHTB
Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak yang harus dibayar oleh setiap orang yang membeli atau menerima hak atas tanah dan/atau bangunan di Indonesia. Jika seseorang terbukti melanggar ketentuan dalam pembayaran BPHTB, maka akan dikenakan sanksi sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Jenis Sanksi Pelanggaran BPHTB
- Denda Administratif
- Sanksi Pidana
- Pencabutan Hak Milik
Setiap orang yang terbukti tidak membayar BPHTB sesuai dengan ketentuan yang berlaku akan dikenakan denda administratif sebesar 2% per bulan dari jumlah pajak yang belum dibayar, dengan batas paling tinggi sebesar 48% dari jumlah pajak yang belum dibayar.
Selain dikenakan denda administratif, pelanggar BPHTB juga dapat terancam sanksi pidana berupa hukuman penjara paling lama 6 tahun dan/atau denda sebesar 200% dari jumlah pajak yang belum dibayar.
Jika pelanggaran BPHTB yang dilakukan tersebut merupakan perbuatan yang dilakukan oleh pihak yang membeli atau menerima hak atas tanah dan/atau bangunan, maka pihak tersebut dapat dikenakan sanksi pencabutan hak milik oleh Pemerintah Daerah setempat.
Prosedur Penyelesaian Pelanggaran BPHTB
Jika terdapat pelanggaran dalam pembayaran BPHTB, maka prosedur penyelesaian pelanggaran tersebut adalah sebagai berikut:
- Pemungutan Denda Administratif
- Penyelesaian Secara Musyawarah
- Pengadilan
Pihak Pemerintah setempat akan melakukan pemungutan denda administratif pada orang yang terbukti melakukan pelanggaran BPHTB.
Jika orang yang melakukan pelanggaran BPHTB tidak puas dengan denda administratif yang dikenakan, maka dapat dilakukan penyelesaian melalui musyawarah antara pihak terkait.
Jika penyelesaian melalui musyawarah tidak berhasil, maka dapat dilanjutkan dengan mengajukan gugatan ke pengadilan untuk menyelesaikan sengketa BPHTB.
Tabel Besaran Denda Administratif BPHTB
| Bulan Keterlambatan | Denda Administratif (% dari Jumlah Pajak) |
|---|---|
| 1 | 2% |
| 2 | 4% |
| 3 | 6% |
| 4 | 8% |
| 5 | 10% |
| 6 | 12% |
| 7 | 14% |
| 8 | 16% |
| 9 | 18% |
| 10 | 20% |
Jumlah denda administratif BPHTB akan terus meningkat seiring dengan bertambahnya bulan keterlambatan pembayaran BPHTB. Maka dari itu, penting bagi setiap orang untuk memperhatikan ketentuan dalam pembayaran BPHTB agar terhindar dari sanksi pelanggaran BPHTB.
Alasan dikenakannya BPHTB
BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pajak ini dikenakan pada setiap transaksi jual beli properti seperti tanah, rumah, dan bangunan. Berikut adalah beberapa alasan mengapa BPHTB diterapkan di Indonesia:
- Sebagai sumber penerimaan negara
BPHTB menjadi salah satu sumber penerimaan negara yang signifikan. Pajak ini dapat membantu pemerintah mendapatkan sumber dana yang diperlukan untuk membiayai program-program negara. - Untuk memperoleh data kekayaan perorangan
BPHTB juga dapat digunakan sebagai sumber data mengenai kekayaan perorangan. Data ini dapat membantu pemerintah dalam menyusun kebijakan ekonomi dan sosial. - Sebagai pengatur aliran properti
Dengan dikenakannya BPHTB, pemerintah dapat mengatur dan mengendalikan aliran properti di dalam negeri. Hal ini dapat mencegah terjadinya spekulasi serta mengendalikan harga pasar properti.
Dampak dikenakannya BPHTB pada masyarakat
Dikenakannya BPHTB tentu saja berdampak pada masyarakat. Beberapa dampak yang mungkin terjadi termasuk sebagai berikut:
- Kenaikan harga properti
Dengan ditetapkannya pajak BPHTB, biaya yang harus dikeluarkan untuk membeli properti akan semakin mahal. Hal ini dapat mempengaruhi harga pasar properti di Indonesia. - Memotivasi investor asing
Dampak positif dari BPHTB adalah dapat memotivasi investasi asing di Indonesia. Pemerintah dapat menunjukkan kestabilan dan kepercayaan atas sistem perpajakan di Indonesia yang akhirnya dapat menarik minat investor untuk menggelontorkan dana di Indonesia. - Mendorong kesadaran hukum
Dengan adanya BPHTB, masyarakat diharapkan memiliki kesadaran hukum yang lebih baik, baik sebagai pembeli maupun penjual. Hal ini dapat mengurangi terjadinya transaksi properti ilegal atau yang dilakukan secara tidak sah.
Besaran BPHTB berdasarkan properti
Besaran BPHTB yang harus dibayarkan oleh pembeli properti adalah sebesar 5% dari nilai transaksi. Namun, terdapat perbedaan besaran BPHTB yang harus dibayarkan berdasarkan jenis properti yang dibeli, yaitu:
| Jenis Properti | Besaran BPHTB |
|---|---|
| Tanah | 5% dari nilai transaksi |
| Rumah | 5% dari harga jual atau harga pasar, yang mana yang lebih tinggi |
| Apartment/Kondominium | 10% dari harga jual atau harga pasar, yang mana yang lebih tinggi |
Besaran BPHTB yang harus dibayarkan dapat berbeda-beda pada setiap daerah di Indonesia. Oleh karena itu, sebaiknya Anda mengecek besaran BPHTB yang harus dibayarkan pada daerah Anda.
Perbedaan BPHTB dengan PBB
Bagi anda yang pernah berkecimpung di dunia properti, pastinya tidak asing dengan istilah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Meski keduanya berkaitan dengan properti, namun keduanya memiliki perbedaan signifikan dalam prakteknya.
- PBB
- BPHTB
PBB atau pajak bumi dan bangunan adalah pajak yang harus dibayar oleh pemilik tanah atau bangunan. Besarnya pajak ini tidak berkaitan dengan nilai transaksi atau harga jual properti namun didasarkan pada nilai jual objek pajak tersebut. PBB dikenakan tiap tahun dan total pajak yang harus dibayar oleh pemilik disesuaikan dengan besarnya nilai jual objek pajak tersebut.
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dibayar oleh pembeli tanah atau bangunan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan tersebut. Besarnya pajak BPHTB dihitung berdasarkan nilai jual objek tersebut atau harga transaksi yang tercantum dalam akta jual beli. Pajak ini hanya dikenakan satu kali pada saat transaksi dan sepenuhnya menjadi tanggung jawab pembeli.
Dari perbedaan tersebut, dapat disimpulkan bahwa PBB dikenakan kepada pemilik properti dan dibayar setiap tahun, sementara BPHTB dikenakan kepada pembeli properti dan dibayar hanya satu kali saat transaksi.
Kedua pajak tersebut memang memiliki kepentingan yang berbeda dalam rangka meningkatkan kesejahteraan masyarakat dalam pengerahan potensi dan sumber daya nasional melalui pengelolaan keuangan yang akuntabel, efektif, efisien, dan transparan. Namun, meski memiliki perbedaan, keduanya tetap harus dipenuhi dan tidak diperbolehkan melakukan pengalihan tanpa izin dari pihak yang berwenang. Jadi, pastikan anda memahami keduanya dengan baik sebelum berkecimpung di dunia properti.
Proses Pembayaran BPHTB
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pajak yang harus dibayarkan oleh seseorang atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dibeli, dihibahkan, atau diperoleh lainnya. Pajak ini dikenakan oleh Pemerintah Indonesia dan harus dibayarkan oleh orang-orang yang memenuhi kriteria tertentu. Untuk melaksanakan pembayaran BPHTB, terdapat beberapa proses yang harus dilakukan sesuai ketentuan yang telah ditetapkan.
- Pembayaran DP
- Pembayaran BPHTB
- Pendataan Sertifikat Tanah
Sebelum membayar BPHTB secara penuh, pembeli harus membayar DP atau uang muka terlebih dahulu. DP dibayarkan sebagai tanda jadi atau keseriusan pembeli dalam membeli tanah atau bangunan tersebut, biasanya sekitar 20% dari harga jual.
Setelah DP dibayarkan, pembeli harus membayar BPHTB dengan jumlah yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Pembayaran dapat dilakukan di kantor pajak setempat dengan membawa berkas persyaratan yang diperlukan seperti surat-surat tanah dan bangunan serta bukti pembayaran DP.
Setelah pembayaran BPHTB dilakukan, Pemerintah akan melakukan pendataan untuk menerbitkan sertifikat tanah yang merupakan bukti kepemilikan sah atas tanah atau bangunan yang dibeli. Biasanya sertifikat akan diterbitkan dalam waktu 21 hari kerja setelah pembayaran BPHTB.
Perhitungan BPHTB
Perhitungan BPHTB ditentukan berdasarkan harga jual atau nilai transaksi serta nilai riil yang ditetapkan oleh Pemerintah. Untuk menghitung BPHTB dapat menggunakan aplikasi perhitungan BPHTB online yang tersedia di situs web Direktorat Jenderal Pajak.
Tabel Tarif BPHTB
Berikut adalah tabel tarif BPHTB berdasarkan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan:
| Perolehan Hak | Tarif |
|---|---|
| Pertama kali diperoleh oleh orang pribadi | 5% |
| Pertama kali diperoleh oleh badan hukum atau badan lainnya | 5% |
| Kedua atau lebih kali diperoleh oleh orang pribadi | 10% |
| Kedua atau lebih kali diperoleh oleh badan hukum atau badan lainnya | 10% |
Demikianlah penjelasan mengenai proses pembayaran BPHTB dan perhitungan tarif BPHTB. Semoga informasi ini bermanfaat bagi Anda yang ingin memiliki tanah atau bangunan.
Sampai Jumpa!
Nah, itulah penjelasan singkat tentang BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Jangan sampai bingung lagi ya saat mendengar istilah ini. Terima kasih sudah membaca artikel ini sampai selesai, semoga bermanfaat ya. Jangan lupa kunjungi lagi website ini lain waktu untuk membaca artikel menarik lainnya. Sampai jumpa!